Försäljning av fastighet via aktiebolag
Istället bestäms köpeskillingen för andelarna utifrån Köplagens regler, som är mer flexibla och kan avtalas bort mellan parterna. Läs gärna mer angående detta i vår text om byggmästarsmitta. då en fastighet överlåts i en näringsverksamhet, kategoriseras den antingen som lager- eller kapitaltillgång. Annars finns det ingen möjlighet att sälja fastigheten genom en underprisöverlåtelse. Under förutsättningen att samtliga krav för näringsbetingade andelar är uppfyllda kommer försäljningen av aktierna i det onoterade dotterbolaget att ske helt skattefritt för säljaren.
inom ett första steg, paketeras fastigheten i en bolag. I samband med detta kommer detta köpande bolaget behöva erlägga stämpelskatt. Detta beror på att köpeobjektet i detta steget existerar aktierna i bolaget och fastigheten istället existerar en tillgång i bolaget. Det innebär bland annat att parterna kan avtala om enstaka så kallad köpoption, som innebär att köparen förbinder sig att i framtiden köpa aktierna, vilket inte är möjligt vid en traditionell fastighetsöverlåtelse enligt Jordabalkens regler.
För mer upplysning om detta, se vår artikel om vilket du behöver tänka på när du säljer ditt aktiebolag. Ett annat skäl varför parter kan föredra denna typ av överlåtelse existerar i syfte att kunna undvika de tvingande reglerna i Jordabalken i samband med fastighetsköpet, vilka inte kan avtalas bort. En salg av en sådan fastighet kommer alltid för att beskattas i inkomstslaget näringsverksamhet, vilket i regel innebär en högre beskattning för säljaren.
inom det andra steget kommer aktierna i detta numera fastighetsägande bolaget att säljas till den externa köparen.
Bortsett från ovan nämnda krav angående bolagsformen är det således fritt fram för att genomföra en fastighetspaketering för samtliga bolag likt önskar att avyttra en fastighet med därför låga skatteeffekter som möjligt. Nedan följer några viktiga aspekter att beakta ur ett skattehänseende när du ska sälja fastigheter i ditt aktiebolag. Köparen tar i sin tur ovan aktierna, dvs andelarna i bolaget, snarare än själva fastigheten, och behöver därför inte erlägga någon stämpelskatt för denna transaktion.
Ett annat sätt att sälja fastigheten som aktiebolag existerar genom att genomföra en så kallad fastighetspaketering. Fastighetetsavyttringar inom ett aktiebolag kan vara en krånglig förfarande och kan därför framstå såsom en komplicerad process för den som ej är bekant med skatteregler.
Slippa skatt nära överlåtelse av fastighet - fastighetspaketering?
Vad såsom däremot är väsentligt att känna till existerar att du behöver bedriva ett aktiebolag var du har möjligheten att starta upp en onoterat dotterbolag och på så sätt producera en koncern. Beroende på kategorin följer olika skatteeffekter. Slutligen är diskretion en annan anledning till att överlåta fastigheter paketerade i bolag. Följaktligen kommer stämpelskatten beräknas på en lägre summa genom en fastighetspaketering än vid enstaka sedvanlig fastighetsförsäljning.
Detta är en betydande fördel för er verksamhet, eftersom stämpelskatten kan uppgå till 4,25 procent av köpeskillingen. En kapitaltillgång utgör däremot andra tillgångar än lagertillgångar i enlighet med lagens ordalydelse. Stämpelskatten ska beräknas på den summan som är högst av köpeskillingen samt taxeringsvärdet. Det finns inga specifika krav vid vilka omständigheter som måste föreligga för för att kunna genomföra en fastighetspaketering.
Oavsett om ni regelbundet säljer fastigheter i din verksamhet alternativt bara undrar hur du bör gå tillväga för att undvika vanliga fällor kan detta vara betydelsefullt att ha god bakgrundsinformation.
Investera i fastigheter: så funkar det att köpa och sälja fastigheter som paketerats som bolag
Samtidigt undviks erläggandet av stämpelskatt i samband med aktieöverlåtelsen. En kapitaltillgång omfattas av reglerna beträffande näringsbetingade andelar. Under förutsättningen att samtliga krav för näringsbetingade andelar är uppfyllda kommer försäljningen av aktierna i det onoterade dotterbolaget att ske skattefritt. Fastighetspaketering är ett förfarande som börjar bli alltmer populärt bland bolag och andra juridiska personer som vill överlåta fastigheter.
När en fastighet försäljs enligt Jordabalkens regler, registreras överlåtelsen i fastighetsregistret. Ett modell på ett tillfälle då fastighetspaketering kan existera ett bra tillvägagångssätt att avyttra en fastighet på är om du vill avveckla din verksamhet, till exempel för att din aktivitet inte längre är lönsam. Anledningen till för att fastighetspaketering har blivit ett populärt förfarande inom samband med fastighetsförsäljning är på grund från att det rent skattemässigt oftast blir mer fördelaktigt.
Störst sannolikhet är att köpeskillingen motsvarar marknadsvärdet och är därmed högst, vilket innebär att stämpelskatten kommer baseras på summan från fastighetens marknadsvärde. Den första metoden är detta traditionella tillvägagångssättet: fastigheten byter lagfaren ägare genom en sedvanlig transaktion, varpå förändringen av ägare registreras hos Lantmäteriet. På ett sådant sätt kan man undvika reavinstskatt.
En försäljning från en kommersiell fastighet, det vill säga ett fastighet som genererar en inkomst för bolaget, kan ske på bland annat två olika sätt. Om en fastighet kategoriseras som lagertillgång, kommer en värdenedgång under innehavstiden att existera avdragsgill skattemässigt. I förekommande fall kan detta resultera i höga kostnader för bolaget. Genom att överlåta fastigheter paketerade i bolag undviker säljaren reavinstbeskattningen som annars hade utlösts från den sedvanliga fastighetsförsäljningen.
En lagertillgång utgör ett tillgång som är menad att omsättas alternativt förbrukas i verksamheten. Vad som anses existera förmånligt i detta skede är att detta så kallade skatteunderlaget utgörs av en lägre summa till följd av underprisöverlåtelsen än vad summan hade varit vid en försäljning mot marknadsvärdet. Det kan finnas skäl varför enstaka fastighetsaffär önskas hålla diskret från övriga konkurrenter på marknaden.
En sådan transaktion innebär för att köparen måste erlägga stämpelskatt för förvärvet, samtidigt som säljaren behöver betala reavinstskatt på ett eventuell ökning av värdet sedan säljaren egen förvärvade fastigheten.